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    發表于 2021-02-27 05:56:08 股吧網頁版
    多城實行“兩集中”供地模式 房企項目利潤率有望提升
    來源:中國證券報 作者:張軍

      土地出讓“兩集中”引發關注。青島、濟南先后發布通知,提及宅地出讓實行“兩集中”,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

      多位專家認為,該政策有助于穩地價預期、降低土拍溢價率、改善項目利潤率。疊加“三道紅線”等因素,預計房企合作拿地案例將增加。

      引導市場理性競爭

      2月24日,青島市自然資源和規劃局網站發布消息,2021年嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動,引導市場理性競爭。

      2月25日,地產股集體爆發。截至當日收盤,萬科A、新城控股、世茂股份等逾10股漲停。針對地產股的強勢表現,中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者:“這和‘兩集中’政策有關系?!?/p>

      25日晚間,濟南市自然資源和規劃局網站也披露,對住宅用地“兩集中”同步公開出讓。該局表示,要在深刻理解、準確把握、做好研判的基礎上,合理安排供地時序,科學編制實施方案,提高集中組織能力,切實保障全市房地產市場平穩健康發展。

      “兩集中”有何影響?業內人士告訴中國證券報記者:“從穩地價層面看,預計作用有限?!?/p>

      “在融資端已建立‘三道紅線’、五類分檔的制度,調控端建立了一城一策。加上土地端,源頭上的長效機制就更加完善,對房價的管控意義重大?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國證券報記者。

      合作拿地案例或增加

      “兩集中”政策的實施,或一定程度上減少大型房企利用資金和信息優勢壟斷資源的情況。對于中小房企而言,可以避開大型房企直接競爭獲得土地開發機會。

      克而瑞地產研究中心的統計數據顯示,2020年新增土地貨值百強門檻達到221.1億元,同比上漲18%。從集中度看,規模房企“強者恒強”的格局仍在延續。截至2020年11月末,TOP30強房企新增土地貨值占百強的71%,超七成土地資源集中在三成房企手上。

      一位具有9年投資經驗的某頭部房企金融事業部投資總監告訴中國證券報記者,“早前,不少地方就已經意識到控制供地節奏的重要性。土拍溢價率估計短期會有所走低?!?/p>

      劉潔琦表示:“集中大量供應土地,有望降低參與單塊土地招拍掛的資金量,從而降低土地溢價率,提升項目利潤率?!?/p>

      中信證券認為,土地集中分批次出讓,有利于避免地產企業過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求,企業很難在多地針對大量地塊同時繳納保證金。單塊土地可參與的房企數量可能會下降。因為即使是比較激進的企業,也只能量力而行參與一部分土地出讓。

      但上述房企投資總監認為,新的土地出讓規則對房企的融資和操盤有了更高的要求,大型房企憑借資金實力,優勢將更加明顯。

      克而瑞地產研究中心數據顯示,TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅提升至12.4%;權益銷售金額同比增幅提升至10.8%。華安證券認為,權益口徑增速低于全口徑,或反映出此前受融資收緊影響,房企合作拿地項目入市所致。

      “疊加‘三道紅線’等因素,房企之間的合作拿地案例或增多?!敝T葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴記者。

      另有TOP20某房企投資總監稱:“集中供地會讓房企拿地更加謹慎,前期做好準備工作,有針對性地去爭取自己最擅長的地塊,畢竟在某一時段可以用于投資的資金量有限,預計多樣化的合作拿地開發將增加?!?/p>

      提升產品品質是關鍵

      在此背景下,房企投資策略生變,更加重視合作拿地,同時聚焦都市圈投資機會。

      有機構報告稱,長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營,合計占比達58.4%,僅長三角占比就達25.4%。

      “都市圈對人口的吸引力具備一定優勢,是未來新房市場的重點區域,房企布局的動力和區域內的市場競爭都將加大。這將是公司投資的一個重要方向?!苯疠x控股執行總裁陳朝榮表示。

      “不少房企在聚焦都市圈,且疫情加速了這種戰略調整。但對實力較弱的房企而言,多樣化的分散投資能有效地對沖風險?!鄙鲜鼍哂?年投資經驗的投資總監表示,“新的土地出讓規則下,房企投資需求會外溢。購房群體的需求差異化更加明顯,這對房企提出了更高要求?!?/p>

      金科股份表示,從長期看,未來房地產增量主要由價格驅動,改善型需求占比持續提升,產品競爭力將成為關注重點,公司需將提升產品力作為未來發展的核心動力。

      中指研究院企業研究副總監劉水也認為,長期看,好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力。

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